個人が優良物件を契約できるのは無理？
飲食店が個人物件を見つける事はできるでしょうか？
結論として非常に難しいのが現実です。
個人的にコネがあるとか、土地ごと買い店と住居を立てるなどしないとかなり難易度が高いです。
そう考えればコロナで閉店が頻発した時はチャンスであったかもしれません。
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飲食店開業において、個人が最適な物件を見つけるのが難しい理由は、以下のような要因が複合的に関係しているからです。
立地条件の重要性と競争
飲食店にとって立地は売上に直結する非常に重要な要素です。人通りや交通量、ターゲット層が集まるエリアかどうか、他の飲食店との競合状況などを慎重に考慮しなければなりません。
そのため、理想的な立地の物件はすでに他の開業希望者やチェーン店と競争が激しく、早期に契約されてしまうことが多いです。
不動産屋さんに聞いて驚いたのは、現在営業している店舗があっても「もし閉店したら次は我社が借りたい」と申し込みの予約のようなものがあるそうです。しかも優良物件ですと複数社あるそうです。とても個人が入る余裕はありませんよね。
物件の条件とコストのバランス
理想的な立地であっても、家賃や初期費用が予算を超えることが多々あります。
また、厨房設備や客席のレイアウト、改装の必要性など物件の内部条件も重要です。コストと条件がバランスする物件を見つけるのは難しく、しばしば妥協が求められます。
個人ですと資金力が大きな課題になります。
物件の情報へのアクセスの制限
個人が直接不動産情報にアクセスするのは限界があり、不動産会社や業界に精通したコンサルタントなどのサポートが必要になることが多いです。
物件の情報はしばしばネット上に出回る前に業界関係者によって内々に取引されるため、個人ではアクセスしにくい場合があります。
公然と見れる不動産情報は、「借り手が直ぐに見つからなかった物件」とです。物件が空くと不動産屋は馴染みの顧客に先ずは紹介、そこで借り手がいなければ親しい同業者に紹介。それでも見つからなかった不動産情報が流れていると不動産屋さんに聞いて気落ちしたものです。
物件の適合性とコンセプトの一致
飲食店のコンセプトに物件が適合するかどうかも非常に重要です。
例えば、高級レストランを開業する場合、住宅街や商業施設では適さない可能性がありますし、逆にカジュアルなカフェにはオフィス街が向いていない場合があります。物件の特徴と自身のビジネスプランがうまく一致する物件を見つけるのは難しい作業です。
賃貸契約の条件や交渉の難しさ
賃貸契約には長期間の契約や保証金、解約時の条件など、多くの法律的・金銭的な条件が伴います。
これらを有利に交渉しつつ、リスクを最小限に抑えるためには、法律や契約に詳しい専門知識が必要です。
これらの理由から、個人で最適な物件を見つけるには、多くの時間や専門的な知識、柔軟な対応力が求められ、結果として難しく感じることが多いです。
ランドオーナーは個人より企業を好む
個人が飲食店物件を借り難いのは貸し手のランドオーナーの事情もあります。
賃貸オーナーはやはり個人より企業を好みます。
賃貸オーナーが個人店主より企業を優先する理由はいくつかありますが、リスク管理や安定性に関する要素が大きな要因です。
経済的安定性
企業は一般的に個人よりも資金力があり、経済的に安定していると見なされます。
企業が物件を借りる場合、長期的な契約を結びやすく、家賃の未払いや経営不振による突然の退去のリスクが低いと考えられます。オーナーにとっては、家賃収入が確実に保証される方が安心です。
信頼性と実績
大手企業やチェーン店は、既に複数の店舗運営の実績を持っており、その信頼性がオーナーにとって魅力的です。
個人店主がこれから始める場合、成功するかどうかは未知数で、事業の存続が短期に終わるリスクが高いと見なされることがあります。
賃貸契約のリスク軽減
企業との契約は一般的に安定しているため、賃貸オーナーは物件の空室リスクや賃料未払いのリスクを軽減できると感じます。
個人店主が経営に失敗した場合、物件を再度募集する手間や空室期間が発生しますが、企業は継続的に運営する可能性が高いため、そのリスクが少ないです。
長期契約の可能性
企業は通常、長期間の賃貸契約を希望することが多いため、賃貸オーナーは長期的な収益を期待できます。
一方で、個人店主は事業が軌道に乗らなかった場合に早期に退去するリスクがあるため、オーナーにとって不安材料となります。
物件の維持・管理
企業は一般的に物件の維持や管理に対しても一定の責任を果たすことが期待されます。
大手企業やチェーン店は、ブランドイメージを守るために物件の内外装をきれいに保ち、管理を行う傾向があります。一方、個人店主の場合、予算の制約から十分な管理ができない可能性があり、オーナーにとってのリスクとなることがあります。
ブランド価値の向上
企業や有名なチェーン店が物件を借りることで、その物件や周辺地域のブランド価値が向上することがあります。特に大手企業や人気チェーンが入居すれば、そのエリア全体が活性化し、他のテナント募集にも有利に働くことが期待できます。個人店主の場合、そのような効果を期待するのは難しいです。
契約の法的・金銭的安定性
企業は法的にもしっかりした契約を結ぶことが多く、契約違反があった場合でも解決がスムーズに進む可能性があります。
保証会社や親会社がバックアップするケースもあり、賃貸オーナーにとってリスクが少ないです。個人の場合は、万が一の契約違反やトラブルがあった際に解決が難しいことが予想されます。
これらの理由から、賃貸オーナーは個人店主よりも企業を優先したいと考えることが多い様です。
当然と言えば当然の話ですよね。
もし自分がランドオーナーだったらやはり法人と契約したいと思います。
個人店主が優良物件を探す方法はあるのか？
では、個人で優良物件を見つける方法はあるのでしょうか？
難易度は高いですが、幾つか方法が考えられます。
個人店主が優良物件を見つけるためには、以下の方法を活用してリサーチや交渉を進め適切なアプローチを取ることで企業と競争しながらも機会を得らる可能性があります。
地域密着型の不動産会社やコンサルタントを活用
大手の不動産会社だけでなく、地域に強い不動産会社や飲食店開業に特化したコンサルタントに相談します。
地域に密着している業者は、そのエリアの最新情報や未公開物件を抱えていることが多いため、有利な情報を手に入れることができます。信頼関係を築くことで、優良物件が公開前に紹介されることも期待できます。
物件探しのスピードと柔軟性
物件探しではスピードが重要です。優良物件は早期に契約されることが多いため、即断即決できる準備を整えておくことが肝心です。
必要書類や資金計画を事前にまとめておくことで、良い物件が出た時にすぐに行動に移せるようにしましょう。また、多少の条件を柔軟に受け入れることで、他の競争相手に対して有利になることもあります。
ネットワークを活用する
地元の商工会、飲食業界のネットワークやコミュニティに参加して、物件に関する情報を収集するのも有効です。
他の店主や業界関係者と情報交換することで、未公開の物件やオーナー直通の案件など、通常では得られない情報が入手できることがあります。
業者と良好な関係を築く
賃貸オーナーや管理会社と直接的なコミュニケーションを取ることも重要です。
人柄やビジネスプランをアピールすることで、個人であっても信頼を得ることができます。例えば、事業計画書や資金計画を丁寧に説明し、店を長く運営する意欲を伝えることで、オーナーに好印象を与え、企業に対しても競争力を高めることが可能です。
未公開物件や空き物件のリサーチ
不動産情報はすべてがネットに出ているわけではなく、一部の物件は非公開で扱われていることがあります。
不動産業者に対して、「未公開物件」を優先的に探してもらうよう依頼するのは効果的です。また、空き家や空き店舗が多いエリアで直接オーナーに連絡することで、未公開の物件を見つけることもできます。
タイミングを見極める
物件を探すタイミングも重要です。
例えば、年度末や年度始めなどの時期は企業の異動や移転が多く、物件が空きやすい時期です。こういったタイミングで物件を探すことで、良い条件の物件が出やすくなります。
オーナーとの直接交渉を行う
物件のオーナーと直接交渉を行い、事業のビジョンや長期的な展望を伝えることで、契約を有利に進められる可能性があります。
特に、オーナーが地域振興に興味を持っている場合、地元に根付く個人店主の方が大手チェーンよりも好まれることもあります。誠実な交渉姿勢や地域とのつながりをアピールすることが有効です。
地域特有の支援制度の活用
一部の地域では、商業施設やエリア活性化のために個人事業主に対して補助金や賃料補助が出ることがあります。
こうした地域の支援制度を活用することで、賃貸オーナーにとってもリスクが少ないと見なされ、優先的に物件を提供されることがあります。地域の役所や商工会に問い合わせて、支援制度の有無を確認することをおすすめします。
スモールスタートを検討
もし条件に合う大きな物件が見つからない場合、まずは小さな物件や共有スペースを利用してスモールスタートをすることも考えられます。
ポップアップストアやフードトラックなどでまずは知名度を上げ、事業の成功を証明することで、後により良い物件が見つかるチャンスが広がることがあります。
これらの方法を組み合わせて活用することで、個人店主でも優良物件を見つける可能性があります。
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個人ですとやはり資金が課題です。
資金がない場合は金融公庫や信用金庫から借りる事になると思います。
その場合は賃貸契約と同時進行になります。
ランドオーナーもしくは不動産屋さんにその旨了承得られなければ話が進みません。
となると資金力が決してあるとは思われません。必然的に個人店主はランドオーナーや不動産屋さんに契約後も頭が上がらない関係になってしまうものです。
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